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四川律师质疑建设部标准商品房购房合同存在重大漏洞
      来源:中国律师网  刘耀堂   2007年01月31日 09时32分 
   [ 相关资料 ] 　主题分类: 土地房产 
　“商品房”相关资料：新闻动态　法规文件　典型案件　论文文献
 
　　今天（1月30日）下午，四川省君合律师事务所律师伍波致函建设部、国家工商行政管理局等有关部门，建议相关行政主管部门修改《商品房买卖合同示范文本》中关于面积问题引发争议的条款。

　　伍波律师称，《商品房买卖合同示范文本》（俗称标准购房合同）关于面积误差计算条款存在重大漏洞。从他目前办理的案件来看，有不诚信开发商正有意识地利用它侵害购房者权益。

　　目前标准购房合同中一般有3种计价和面积结算方式，按建筑面积、按套内建筑面积、按套计价结算，购房者只能选一种。但是伍波律师说，按照三种结算方法的任何一种签定合同，购房者都有吃亏的可能。

　　按套计价，面积缩了水，开发商还可辩称不赔钱

　　据成都商报报道，“面积一下子少了1个多平方米，根据合同约定，开发商竟然没事。”成都市贝森路某楼盘业主周女士说，2005年7月初某楼盘开盘。根据开发商的宣传，她定下的房子总建筑面积62.4平方米，每平方米大约3400元，房屋总价21.3万余元。2005年7月4日，她和开发商签了标准合同。合同中，开发商没有按面积计价，而约定按套计价，她买的房子总价21.3万余元。但去年底交房时，房子总建筑面积只有61.24平方米，比合同约定少了1.16平方米。开发商称，合同约定的是按套卖，无所谓面积误差。周女士无奈向法院起诉，索要多交的近4000元房款。

　　今年1月4日，青羊法院正式受理此案。周女士的代理人伍波律师说，根据标准购房合同，按套计价的，不适用合同中的面积误差处理条款。开发商正是借用这点，拒退房款。

　　按建筑面积算，套内小了，开发商可能不担责

　　根据标准购房合同关于面积误差计算条款的约定，房地产预售时，合同约定面积和产权登记面积发生误差时，误差面积占合同约定面积的3％以内（含3％）的，按实际面积多退少补，3％以上的购房者可以退房。误差在3％以上，购房者又不愿退房的，在3％范围内多退少补，超出3％部分，面积增加，购房者不补钱，面积减少，开发商双倍退还相应购房款（俗称3％规定）。

　　伍律师说，购房者和开发商要在建筑面积和套内建筑面积中选一个作为最终面积结算的标准。如以建筑面积作为结算标准，那么只有建筑面积出现误差，才能适用3％的约定。如果套内面积减少5平方米、公摊面积增大5平方米，房子总建筑面积完全不变。这样，购房者实际使用的面积缩了水，但开发商可能就会以合同约定的建筑面积没有改变而拒不承担责任。

　　按套内面积算，建面小了，购房者还要倒补钱

　　伍律师介绍说，他的一个当事人王女士在科华中路买了一套房，当时本来是以建筑面积谈的价，但合同约定按套内面积计价并计算面积误差。去年底她收房时发现，套内面积增大了1平方米多，但公摊面积少了近2平方米，总建筑面积少了近1平方米。

　　近日，她接到开发商通知，要求她补足多出的1平方米套内面积的房款。开发商称，根据合同，他们的房子以套内建筑面积计算，现在套内面积多出了1平方米，根据3％约定，王女士应补足这1平方米的房款。

　　“建筑面积少了1平方米，还要倒给开发商钱。”王女士很是不满。伍律师说，这个案例中，购房者实际上吃亏了。首先，公摊面积减少意味着楼梯、消防等配套设施可能缩水，住户住起来可能不方便。其次，房产证上房屋总建筑面积将减少，这直接影响到房屋今后转手的价格。第三，即使按套内面积计价，公摊面积也是计算在套内面积价格成本里的，并不是无偿所得的。

　　律师建议修改标准购房合同

　　“建筑面积、套内面积、公摊面积，总共有3个面积，根据三者关系，只按一个面积结算，另两个面积都可以变动。所以现在的标准合同随便怎么签，购房者都有吃亏的可能。”伍律师认为，根据建筑面积、套内面积和公摊面积的关系，3个面积中任意两个面积固定下来，3个面积就都定了，所以现有标准合同应再增加一个面积作为计价、结算的依据。

　　发现这个漏洞后，伍波律师研究了标准合同本身以及现实中出现的问题，并通过信函的方式向建设部、国家工商行政管理局等有关部门提出了修改意见。

　　如果不尽快解决这个问题，将会有更多购房者的利益受损，由此出现的法律纠纷也会层出不穷。伍波律师不无忧虑地说。
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