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任志强：用限价房平抑房价是饮鸠止渴 |
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来源:cnfol.com 2007年05月14日 14时36分
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自2002年之后，中国的房地产业经历了连续数年的各种调控，其中包括大量政府的行政管理性措施，至今在由政府行政性的管制和干预左右着市场，让市场成为政治化的政府干预政策表演的舞台，而失去了市场自有的价值规律与竞争机制，甚至在市场功能逐步退化之中陷入了失去预期目标的泥潭。
在连续几年的行政措施中最让市场难以理解与接受的则是在“依法治国”的大旗之下，这些行政措施许多都没有法律的许可与保护，甚至许多是违背现行法律与法理的。
政府无权制定法律，宪法中规定中国的立法权在人大，但政府可以在不违背现行法律体系的范围内制定行政规章或地方法规以维护法律的执行。但下位法必须服从于上位法，尤其不能违背宪法中的原则。行政规章是否遵循上述原则则是考验政府“依法治国”的能力和初衷的温度计。
从现行已发布的行政法规条文里，市场所能看到的是失望、是无奈、是政府所犯的低级错误与无能，更多的不是表现为依法治国，而是依章治国。
仅举几例如下：
一、在我国的立法中并没有经济适用住房的性质、定位、生产与供给方式的立法。但上位法《房地产管理法》中有明文规定，政府或说国务院有权确定特殊用地和非商品房的社会保障性住房政策，这些政策房并非商品房，不受房地产法的管辖，自然可以由住房决定其的供给政策，包括供给规模、结构、供给对象等一系列供给限制条件。
但国务院的相关规章中并没有明确规定经济适用住房转让之后的适用法律。经济适用住房出生时是依据国务院和其授权的政府管理部门的行政规章，但是实际各级政府的执行中都通过转让过程给这个不受立法保护的新生儿悄悄的动了手术，让经济适用住房经转让后变成了商品房。那么这个手术是谁授权或那个法律给以保护的呢？
如果经济适用住房仍然在划拨的土地上，不管如何转让都不改变土地性质或都仍在政府的控制之下循环，仍转让给符合规定的受保障性家庭，则不涉及现有法律管辖，而只受法律授权的国家行政规章管辖与保护就行了。但如果要改变土地性质，转为由现行商品房的法律管辖时就应该有一个依据何种法律进行转换的前提。
《房地产管理法》中有明确的对划拨土地上房产权转让的规定，并有划拨土地可以转为出让土地和进行商品房交易的规定，其前提都是将土地先由划拨用地转让出让用地(见第三十九条)。
但经济适用住房在转让后变成商品房的过程中，并非按此法律规定办理，也许政府按此规定收取了补交的土地出让金或收益金，但土地出让给谁了呢？土地出让合同的法律依据呢？
同一栋建筑中的土地却处于不同的性质中的土地上，并且这个土地的性质还在不断的动态变化之中，这个土地也许出让给了不同的企业或自然人，也许是不同的国籍，但并没有出让的土地证，也许可以房地合一发证，也可以在转让中通过换证一次性完成。但这与土地出让制度中的规定则是冲突的，是找不到合理的法律解释与保护的。
划拨用地中本无使用期限，而出让土地则是有明确的使用年限的，而楼上楼下的住房处于两种不同性质的土地、不同的使用年限时，如何解决产权保护与重置问题呢？当转让时将经济适用住房变为出让土地时又如何计算出让的年限呢？楼有楼龄，总不能出让的年限超过了楼龄的安全寿命吧？那么又有什么法律来决定或保护不同时期与年限中经济适用住房转让后变成商品房时的同等或平等的权利呢？
今天的政府规章只在无法的情况下试着解决眼前的问题，却并没有解决此后的产权与使用问题，重要的在于这是从政府部门的利益与管理要求的局部出发而出台没有法律保护的规章，而不是全面的从立法的角度通过立法的程序来研究和解决问题的。
宏观调控应是个短期的政策与临时的措施，但住房政策与建设则是个有长期的产品寿命周期的未来，这两者之间如果没有法律来约束和保护，就会在今后出现许多新的法律问题。
经济适用住房变成商品房的无法律规定的转换，既不是房随地走，也不是地随房走。在物权法的规定中有专门的“业主的建筑物区分所有权”和“建设用地使用权”的章节，但找不到两种土地性质共处一地建筑的法律，也不知道这两种性质的房屋如何解决建筑物区分中的共有部分，两种不同性质的土地与建筑的权利是否相等并可混合，也不知道建筑用地使用权证如何变更、转换与收回。
总之，我国并没有一套将社会保障性质的划拨土地上的住房分散的，不能完全改变土地使用性质并与出让土地的商品化住房相接轨的法律，但现实中这种情况却在普遍的按地方规章而发生着。“依法治国”也就变成了依章治国了。
二、在我国的《价格管理法》中对国家价格管理的权利进行了严格的限定，即有国家主导的政府定价权、有政府指导价权，也同样有市场的定价权，那么根据服务或产品价格管理的分类应各司其职、严格依法治国。
除《价格法》之外，中国的商品房另有《房地产法》和建设部的88号令对商品房价格的管理做出了明文的立法与部门规章的约定。可以明确的看出中国的法律体系中的商品房是完全市场调节价的管理制度，也就是说出让土地中的商品房有市场调节的自由定价权。政府不得以各种理由与名义进行行政的干预。
然而在明知有法律约束的情况下，却不知道依据什么更大的上位法，政府竟然出台与《价格法》《房地产管理法》等相关法律有明确抵触或说完全相背的“限价房”制度。至今社会没有看到国家统一下发的“限价房”规章制度或立法，也不知道“限价房”是个什么东西？
如果说定位于社会保障性住房以解决中低收入家庭的住房权利，那么就不应该收取土地出让金，那么政府就有权限价了。
如果说定位于收取了土地出让金的商品房，那么政府已经拿走了从土地中应得的收益，政府就无权再干预商品房的价格了。法律已对此做出了明确的规定。
如果说“限价房”是为了降低平均房价以稳定市场，就更没有道理。市场经济的基本原理中最重要的一条就是“价值规律”。用政府限价来否定价值规律的调节作用就等于否定了市场经济，那么还要稳定房价干什么用呢？都变成计划经济与政府定价不就行了吗？
用“限价房”来平抑市场中的房价无异于饮鸠止渴，不但不能起到平衡市场调节价的作用，反而会加剧价值规律的扭曲，引发更加严重的社会分配不公和炒房现象。
市场中的资产价格并不会因有政府的强制性限价而变化，不管限价的购买价格是多少，拥有者实际拥有的住房资产价格都不变，等于是用低价格享受着高资产的权利，并且拥有着转让中再还原资产价格获利的权利。
我不知道政府如何审查限价房的购买人资格。资格审查等于是政府在进行社会财富的二次分配，并且是不属于政府权利的财富用强制性的暴力手段在进行二次分配。
我也不知道政府如何管理限价房的二次转让，转让时如果任由市场调节价格，那么增值的收益将由购房人与政府进行再次分配。购房人可以兑现增值收益，政府可收取高额的土地增值税和其他税费，价格会重新还原，那么当时生产限价房的意义又何在呢？
我同样不知道政府是否会在原有划拨土地的房产证、房改房房产证、商品房房产证、经济适用住房房产证之外，再另外创造一个限价房房产证以区别不同产权和不同政策背景下的房屋分类，否则限价房的低买高卖又如何区别和鉴定呢？
最终不是管理的成本太高而必然形成腐败，就是虎头蛇尾只管限价而不管发财。
换个角度从土地的价值最大化看，也许政府认为限价招标时政府已拿到了最高的土地出让价格，并不影响土地价值的实现。但真正的土地价值不仅仅是从现状角度所评估的政府收益，另一多半的土地价值则是靠设计理念和建筑本身的提升。但限价就会限制了设计师的创造性和投资者的创造性，让他们无力无心去挖掘土地的最大价值，而政府的最终损失则是因为这块土地的限价而平抑了周边土地的价值。当建设者的创造提升了本地块的价值时，也在提升地区或城市的价值，创造的是更多的政府后续的土地升值收益。
当限价房否定了价值规律时，价格就不会对市场产生调节作用了，那么这种房价又会对经济起到什么样的推动作用和创造作用呢？要不要市场经济就成了比政府违法出台相关限价房政策更为影响中国改革大方向的重大问题了。
三、为防止外资进入中国房地产业，误以为因为外国人购房而造成房价高涨的决策者们想出了许多限制外资购房的办法，于是一些部门就联合或单独下发了一系列的文件。
先是外管局与建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，又是《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等等。但文件中却有许多令人无法用中国现行法律解释的疑问。
如我国的法律明文规定了境外机构在境内设立的分支机构、代表机构、办事机构只要不是按公司法、三资法设立的均没有法人地位，也并非自然人。
而我国的法律也同时明文规定了不动产登记的权利人应有法人或自然人的地位，那么这些没有法人地位的境外机构的分支机构或代表机构又如何持有房屋的不动产权呢？
如果法律允许这些非法人机构持有不动产，但当这些不动产产生经济纠纷需要通过中国的司法程序给以保护时，没有法人地位的分支机构或代表机构又如何通过法院立案进行诉讼呢？如果这些分支机构或代表机构撤销时，又如何转移产权或进行市场交易呢？这一系列的问题又用什么样的法律给以保护呢？
没有人反对国家对市场进行合法的管理和对外资进行合法的限制，但却必须遵守过去已经发布过和至今仍未撤销的现有法律，否则将让市场无所适从，也让依法治国成为一句空话。
规章是为了市场能更好的执行法律，而不是让已有的法律作废或失效，更不能是规章破坏了法律的实施。不管文件出台的初衷有多么好，最终检验政策好坏的不是其出发点和想要达到的目的，而是实际在市场上造成的效果。假定这个政策的最终效果是差的、是不受市场欢迎并影响到经济发展和法律的执行的，那么这项政策就一定是失败的政策。
四、《房地产管理法》中明确了“房地产开发企业是以盈利为目的的，从事房地产开发和经营的企业”。但市场中的部门规章却在要求以盈利为目的的企业承担社会保障性的住房供给职能，并要求企业在行使法律赋予的盈利权利时承担社会成本和道德成本，还甚至要承担稳定社会的责任，那么法律赋予企业公民的权利又用什么来给以保护呢？
土地的出让要求在合同的约定期限内完成开发，但毛地出让时的拆迁责任却在法律与规则的不断变更中无法实现，而法院却在应对法律赋予的企业权利给以保护时躲在了舆论的背后。当城市的规划管理部门因政策的不断变化而要求开发企业修改设计时，却并不承担因政策变化而给企业带来的重复设计的经济损失。当规划部门因政策的变化拒绝受理规划审批时，却并未计算因此而拖延的土地开发时间，更不用说企业已支付了全部的土地出让金的资金成本损失了。这个行政审批造成的拖延实质是在消耗着消费者使用土地的年限，又同时在由消费者承担着土地租金……
已经按招拍挂的要求完成的设计与规划却要因政策的变化而修改，那么出让合同的契约是否应由双方都遵守呢？这种契约的法律保护是否在政策的变化或说部门规章的变化下失去了效力了呢？
法律已在所谓的宏观调控政策面前丧失了任何抵抗的能力，上位法在部门规章面前显得苍白无力。是的，任何人或机构、企业都应服从于国家管理机关的政策，但是否应首先保证这些机关发布的规章或法规应遵守现行的法律呢？上位法的地位是否应得到优先的认可与保护呢？如果这些上位法只能约束民众，却不能约束制定行政规章的政府机构，那么民众是应坚持服从于法律和努力的捍卫法律的尊严？还是应优先服从于最实际管理中的部门规章呢？
很显然，为一时的调控政策出台的措施并没有将已有的法律放在优先的地位。那么依法治国以及长期的政策预期都将被宏观调控替代了。于是市场中人心惶惶的在等待每一次的调控政策出台。在随着政策的变化而调控投资的决策，将大量的精力与财力浪费于这种预测、猜测的博弈之中，让效率降低而成本提高。
每天的清晨，公鸡都会打鸣而迎来早上的日出。于是一些人就误认为是因为鸡叫天才会亮，也因此才有了因为房地产商在叫房价会涨而引起房价上涨的谬论。事实是当城市中没有鸡叫时天也会亮，太阳照样会爬出来。
真理是天亮并不是因为鸡叫，而是因为太阳系星球运行的自然规律。
如果有了立法，不管是宏观调控还是市场的价值规律在起作用，都应服从于立法。如果认为我们的法不合理，那么就应修改相应的法律，而不是让法律服从于阶段性政策的部门规章。否则中国的经济就永无宁日的陷入重复不断的调来调去的漩涡之中了。
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