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房价调控措施“加”与“减”
      来源:法律之星   董正伟   2007年07月13日 15时12分 
   [ 相关资料 ] 　主题分类: 土地房产 
　“房价”相关资料：新闻动态　法规文件　典型案件　论文文献
 
　　近日国家税务总局要增加土地增值税30%-60%，尽管政府部门一再声明和解释这样做不会造成房价上涨。但是这样的说法可信度有多少？百姓不信，说话者也信心不足。但事情还远远没有结束，一些开发商可坐不住了，上海开发商要集体上书抗辩。利益之争何其激烈。

　　几年来，房地产宏观调控一次次以失败而告终，核心问题就是开发商和地方政府不能实际的贯彻国家的宏观调控政策。这样长久的房地产调控没有明显收获是一种失职行为！为什么这么说呢？我们是国有经济为主体，有着丰富的传统计划调控经济手段和措施。一个有效的宏观计划干预手段就足可以稳定房地产市场。比如限制房价每平方米不超过3000元人民币，降低国有土地出让金价格；或者控制房地产开发盈利指标不超过15%，大幅度降低土地出让金价格。同时禁止外资买房等。

　　两年来，房地产宏观调控的手段和措施用了不少，但是一直没有取得成功。为什么？任何一个人都有批评和建议可说。我们说看政绩用干部，这么久没有成绩，谁为房价调控不力承担责任呢？没有！相反，地方政府因为房地产收益颇丰年终为监管部门发奖品。房价不断上涨，获利的是开发商和地方政府的财政收入。有了这两项指标，房价能不涨吗？韩国可以做到，房价调控失败，政府部长辞职。我们的责任是买房人不断地为高房价支付和透支自己的生命极限。

　　“群众利益无小事。”房价可能不算小事，所以开发商可以理直气壮地说：“多数人就不该买房。”无独有偶，政府部门也有人这么说。和谐社会原来在开发商那里和少数政府官员那里成了“富人俱乐部”。看来不调整开发商关于和谐社会目标的认识和判断，开发商继续炒作房价的锐气不减那。

　　为什么我们的政府部门和少数“经济学家”总是热衷于西方房地产市场的经验呢？学习西方可以，先要搞清楚几个问题，一是西方的经济发展水平和人均收入。人家平均3000——5000美元的收入，我们居民平均不到3000元人民币的收入；人家是私有土地所有权，我们是国有土地所有权；其他的不要比了，就这两点就足够了。在此我们有什么理由和东京、纽约、伦敦比房价呢？如果非要比那就是脑子不正常，或者说“精神出了问题”、进了水。

　　西方是资本家所有的土地，土地所有者可以炒卖土地赚钱。我们的土地是国有，人民的。开发商和地方政府有什么资格拿着人民的土地区炒作谋利益。民众买房子，大部分钱是用来购买国有土地的使用权了。这和土地人民所有的基本法律原则相矛盾。在此我们可以清楚地看到我国房地产市场的根本问题在哪里。调控其实不是遥遥不可及。关键是我们的有关部门是否真的站在群众利益的角度来解决问题。

　　我们不相信，增加税收能够促进房价稳定到一个民众可以接受的水平。税收增加的不仅仅是开发商的成本，更是房地产开发的成本。甚至那些企图开征房屋控制税的建议都是荒唐的，增加购房成本能够限制买房？这是一个什么逻辑。正如严刑峻法不能消除犯罪和民众对苛刻暴政的不满和反抗。买高不买跌是人们消费习惯。

　　为什么我们的调控政策一直着眼于增加税收和房地产开发成本来做文章呢？为什么不从降低和减少房地产开发成本上做文章呢？单边的线性思维很容易出问题，尤其是当一条路上已经多次失败后。如果说我们的宏观调控仅仅是看到了开发商获取暴利。而企图把这部分暴利收归国有时，我们大可以通过限制开发商利润和倒卖土地上进行限制，没必要用税收加速炒卖地皮。这样做就会造成政府和开发商一起推动房价不断上涨的局面出现。

　　“发展是硬道理。”同样今天“房价降下来是硬道理。”在房地产调控的策略上，不能光有“加”法，减法和除法都要有的，有时减法的效果比加法更明显。很显然，农村的房子很便宜，那是因为那里的土地使用权便宜。房地产调控措施是不是在此想想办法呢？总之，房价调控不下不是民众之福，和谐社会不可能在高房价和多数人露天住宿中实现。

　　【作者介绍】北京市中银律师事务所
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