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待解的困局——“小产权”房冲断房地产开发商利益链
      来源:半月谈   2007年09月29日 09时20分 
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　“小产权房”相关资料：新闻动态　法规文件　典型案件　论文文献
 
　　“我要的不是产权是住房，商品房买不起，经济适用房、两限房没有户口不能买，廉租房条件差、数量少，只有小产权房是我的现实选择。”大学毕业后留京工作3年的樊郦告诉半月谈记者。

　　她在一家广告公司上班，月收入1万元。去年，她在通州区张家湾镇太玉园小区购买了一套108平米的小产权房，花费不到25万。而同一地段的商品房每平米售价如今已在5000元以上。“我只想用自己的劳动换回一套体面的住房，过上有尊严的生活，合适的住房比完整的产权更重要。”樊郦的话代表了很多购买小产权房屋者的心态。

　　小产权就是没产权，不受法律保护──在全国土地日到来之前的6月18日，建设部的这一预警可谓一石激起千层浪。建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。此后，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。

　　小产权房反讽高房价

　　虽然“非法之身”早已定论，但作为高房价下的现实选择，小产权房在市场上依然具有不可替代性，政府有关部门的高压也并未阻止买房者的热情，小产权房“兜着圈卖”仍然火爆京城。从通州张家湾镇土桥站往东行，不到5公里就能看到欣桥家园、太玉园、祥和乐园3处小产权项目。售楼者公开说：“我们这是小产权！”小产权房所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。

　　今年以来，全国房地产市场呈现近年最为强劲的上扬态势，据国家发改委和国家统计局发布，2007年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%。北京、深圳等一线城市连续多月涨幅保持在10%。

　　“北京二环内20平米的房子要30万元，这30万元能买到近100平米的五环外小产权房。”北京房地产律师秦兵说，“居住是公民的基本需求，当一部分人无法承担过高房价时，就只能选择虽然风险高但价格低的小产权房了。”

　　小产权房解了不少中低收入者的安居之急。北京链家地产的统计显示，北京小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等郊区，房价仅为四环内商品房价格的25%至30%，同一地区的小产权房比大产权房价格低30%左右。这比政府推出的仅比周边房价下降10%-15%、数量稀少的限价房更具吸引力。

　　北京市我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说，目前北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来3年的目标才是两个1000万平方米。

　　小产权房冲断房地产开发利益链

　　“买小产权房如同偷东西，”北京知名地产商任志强作客央视时说，“跟抢其他人的钱没什么区别。”“买小产权房如同把庄稼种在别人家的地里！”北京另一知名地产商潘石屹说。

　　10多年前就存在的小产权房，为何忽然间成了开发商口诛笔伐的焦点，它究竟抢了谁的钱，动了谁的奶酪？

　　以非法之身在市场热销的小产权房无意间挑开了高房价真相。北京某地产经营公司总经理介绍说，按五环内卖10000元/平方米的房子计算，住宅价格由5部分构成。首先是土地成本，包括土地出让金、拆迁补偿、挂牌拍卖的竞价成本，约占40%；其他大量相关费用，约占15%；其次是各类税费，即营业税、企业所得税和基础建设费，约占10%-15%；建安成本，就是“盖房子的钱”，约占15%；剩余的是开发商利润。

　　小产权房清晰地丈量出了商品房的暴利，冲断了当前政府垄断土地一级市场的房地产开发制度下的利益链条。事实上，小产权的房价构成，就是建安成本和开发方的利润。北京成业行经纪顾问有限公司总经理邵念强指出，小产权房价格低，最重要的原因是几乎没有土地成本，省去了近一半的“房价”。同时，因为国家不承认小产权房的交易，营业税、企业所得税和基础建设费等各类税费也可以省去。

　　事实证明，在政府对一级土地市场垄断的情况下，由开发商支付的超额地价最终将传导至消费者，而政府在土地独家买卖中获利率已达250%。在税费成本上，经过几轮紧缩的宏观调控政策，房价中税费成本的比重不断上升，造成更高的房价。这样的房地产开发制度不仅不能保护购房者和农民利益，还在事实上为房地产业暴利打下了坚实的制度基础。

　　小产权房持续热销对一向强势的房地产商构成了现实威胁。统计显示，今年上半年北京楼市销量创新低。截至7月25日，北京市房地产交易管理网显示，北京仍有可售住宅近10万套。按照目前的销售速度，即使没有新的项目入市，存量也足够维持今年全年的销售。

　　待解的小产权房困局

　　“我们正在对小产权房进行摸底调查，至于今后具体怎么处置，要等调查完了之后再进行研究。”6月28日，北京市国土局有关部门负责人对媒体表示。

　　半月谈记者了解到，北京郊区的许多小产权房都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的。“我们是村民回迁房，不是搞房地产开发。”太玉园小区售楼处的销售人员这样对记者说。在很多村民看来，将原来的旧村改造建成楼房，满足本村村民居住后，多余部分销售，既可以让村集体获益，也可以安置一些村民，一举两得。

　　国家行政学院公共行政教研部主任竹立家教授认为，小产权房反映出老百姓特别是中低收入家庭在购房时“别无选择”的困境。虽然政府一直在提加大廉租房、经济适用房建设力度，但住房保障仍然相对滞后。解决小产权房问题，除了强拆之外，更应当从制度上研究治本之策。竹立家说，叫停小产权房之后，政府应着力引导消费者回归大产权房的合法轨道上来，当务之急是加大经济适用房、两限房等保障性住房地块的供应。

　　秦兵认为，小产权房问题的根源还在于当前房地产市场供需的脱节。小产权房的公开交易已有相当规模，一旦合法渠道遭禁，很可能会被地下市场取而代之。他指出，即将实施的物权法给土地承包经营权人设定了相当大的权限。据记者了解，在广东，自2005年10月1日在全国率先实施了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》后，已经为农村集体非农建设用地合法入市流转打开了缺口。在这样的立法理念下，目前定性为非法的小产权房将来或许还能打个“翻身仗”。记者在采访中发现，这种观点在小产权房的购买者中十分流行。

　　小产权房究竟将面临怎样的命运，何去何从？目前仍然充满悬念。
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