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言论：“物业税”还是“暴利税”
      来源:新民周刊   童大焕   2007年09月05日 14时42分 
   [ 相关资料 ] 　主题分类: 财税审计 
　“物业税”相关资料：新闻动态　法规文件　典型案件　论文文献
 
　　伴随着全国大中城市楼价上涨速度加快，内地楼市异象丛生：地价飙升，新“地王”迭出；捂盘惜售，分明楼已盖好却迟迟不见开卖；百姓买房连夜排队，恐慌性抢购风处处弥漫；而在股市，房地产类股价似乎集体“失去了地球引力”……由此，在“买房难”、“房价高”的不绝呼声中，有关征收“物业税”还是“暴利税(又称‘特别收益税’)”的话题便备受关注和议论。

　　日前，中国房地产协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上提出了7点建议，其中第一条是，建议加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税。理由是，在房子的持有环节上增加成本，可以抑制商品房的投机性需求，以缓解供求紧张的矛盾，从而达到抑制高房价的目的。此前，国家发改委课题组也曾提此建议并希望在部分城市进行试点。

　　我认为，对于物业税征收政策的出台，务需慎之又慎。因为它并非治理房价高企的良方，目前在我国内地至少面临着法理、技术、效果三方面的考验，更要看到，物业税对多数老百姓而言，肯定又将成为一个年年有的“重负”。

　　从法理上看，我国一级土地实行政府垄断供应模式，房地产商通过参与地方政府组织的招投拍卖而一次性获得住宅土地70年使用权，这部分成本直接打入房价，相当于业主已经一次性支付了70年地租。如果在此基础上开征物业税，显然有重复征税之嫌。

　　从技术角度看，物业税征收是一个复杂的程序，用国家税务总局副局长宋兰的话说，就是开征物业税需要制度、技术、人员专业技能和信息化等方面的条件，还需积极研究。也就是说，目前物业税征收的技术条件并不成熟，在科学评估等一系列问题没有解决之前贸然出台，可能面临极大的不公正问题。

　　从治理效果看，物业税只对最终的业主征收，目的是打击投机商。但眼下的投机性需求，并不构成房产消费主流，不是拉动房价的主导因素。试图实施对少数人的控制而殃及整体的“池鱼”，完全有可能因小失大，对真正有着刚性需求的业主造成新的不公。抑制投机完全可以通过大幅度提高第二套房首付等办法来实现。在总需求的刚性没有得到满足的情况下，物业税征收的结果只会是抬高租金和房价，就像此前营业税的征收一样。

　　资深媒体人沈晓杰通过国家公开的数据分析表明：通过不断的拆拆建建，2006年底，全国城镇人均住房建筑面积为17.44平方米，比9年前“房改”开始时人均减少了1.26平方米；按照建设部自己制定的到2020年城镇居民人均35平方米的全面小康住房标准，连一半的面积也没达到。城镇居民住房自有率只有60.9％(见2007-8-22《新京报》《地产调控需先厘清基本数据》)。

　　当前房地产业的基本矛盾，一是供给满足不了需求。这就需要通过加大土地和房屋供应来缓解，而不是像以往一样试图通过抑制需求来“压价”。这其中包括降低政策和税费门槛，释放二手房市场；增加土地供应主体，满足市场对土地的需求等等。

　　二是房地产的供应结构不合理，房地产市场大量面向中高收入人群，面对中低收入人群的住房供应极其紧张。这正如任志强先生公开说的“只为富人造房”。8月13日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，是对这一问题的纠偏。该意见核心内容是“加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，以廉租房与经济适用房满足低收入阶层的住房需求，以商品房满足另一部分人中高收入阶层的住房需求。通过抑制交易的房地产调控手段，终于在付出极大代价之后，市场的重归市场，政府的重归政府。

　　但我们必须看到，今天的内地房地产市场仍是个不完全市场，政府的住房保障也只能保障极少部分低收入人群。对于绝大部分中低收入人群来说，房价是其难以承受之重。打个比方，北京的一个居民想在四环内买房，或者上海的一个居民想在中环内买房，按目前商品房售价90平方米约需120万元以上，若80％按揭20年，每月光月供就得七八千元，家庭年税后收入20万元以上才能生活轻松。可是，即便在北京、上海这样的大城市，为数庞大的中低收入人群中又有多少家庭能达到税后20万元的年收入？对中低收入人群而言，逐年征收“物业税”，乍一听就不免心里沉重起来。

　　我认为，征收“暴利税”比征收“物业税”要显得公平得多。我们完全有必要通过房地产“暴利税”去遏制那些“只为富人盖房”的暴利冲动，通过税收杠杆鼓励更多的房地产商为社会中低收入人群盖房。比如，可规定一定限额的房地产利润率，超过部分实行累进税制。这个利润率不必定得过低，以免妨碍房地产行业的优胜劣汰。但过高部分则必须遏制。目前征收 “暴利税”是不乏依据的，因为现在的楼市基本还是个垄断市，房地产业也因此获得了部分垄断收益。而且，从技术上，“暴利税”征收起来也比物业税容易。当然，征收“暴利税”的前提条件就是土地垄断，如果土地垄断局面不再，那么这个税种的合法性理由亦将不复存在，当立即停止征收
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