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民宅商用“解禁”考验居民自治水平
      来源:法制日报  凌锋   2007年12月29日 12时15分 
   [ 相关资料 ] 　主题分类: 土地房产 
　“民宅商用”相关资料：新闻动态　法规文件　典型案件　论文文献
 
　　基层群众自治组织是否能承担权力下放之重，不仅需要相关政策层面的细化与完善，也需要每个作为居民的“我们”积极参与、共同努力

　　近日，北京市工商局针对住宅楼和未取得合法房产证明的房屋经商，出台了登记注册的新规，并从即日起实施。今后在住宅楼内开公司，不必再到房管部门变更房屋用途，而只需征得有利害关系业主的同意，并由居委会或业委会出具相关证明。但是餐饮服务，歌舞娱乐，提供互联网上网服务场所，生产加工和制造，经营危险化学品等生产经营活动仍被严禁(12月27日《新京报》)。

　　政策修改的直接动因，无疑是为了能更好衔接物权法，今年实施的物权法第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。在这样的立法背景下，有关方面改变之前民宅禁商的政策是在情理之中。于是，12月10日《北京市房屋租赁管理若干规定》正式出台，“民宅禁商”条款被删除，接着就是近日发布的上述新规。民宅商用的话题之所以广受关注，反映了社会创业热情与创业法律成本之间的矛盾。囿于我国市场经济发展阶段以及尚不完善的社会信用体系，为了保证交易安全、保障债权人权益，以公司为代表的市场经济主体被创设时，法律都有相对严格的条件要求。如此一来，选择民宅商用、尽量降低创业成本成为广大创业者的首要选择；同时，从物权的角度来看，业主也理应有权决定房屋的使用用途。然而，民宅商用也的确有可能对社区管理、居民生活造成不良影响，这又必须认真面对并加以解决。

　　就此来看，新政策可谓是煞费苦心、用心良苦，尽力平衡各方的权益。比如对民宅商用的公司性质作了限定，将那些对居民生活影响极大、存在危险的行业予以排除；同时，还设置了“利害关系业主同意”以及居民委员会或业主委员会审查证明的环节。然而，这些政策能否真正在民宅商用问题上趋利避害，似乎还有待实践的检验。一个在逻辑上显而易见的疑问是如果依靠居民委员会或业主委员会目前就能顺利解决问题，相信之前也未必会有“民宅禁商”的政策了。新闻报道中有关各方的态度为上述疑问作了注脚。居民担心居委会或业委会滋生腐败：“可能给点好处费，他们就给开证明了”；然而，居委会也是苦水连连：“今后由谁来监管却是个问题，弄不好业主会对居委会有意见，责任太大”、“让居委会开证明我觉得不合适，会产生很多问题……政府不应该松这个口子。”因此，多家居委会都称还尚未接到相应上级部门的通知，但都表示“不会随便就给开这个证明”，而且对住宅经商持反对态度的较多。这样来看，一个原本是民宅商用的话题就演变为意义更加深远的居民自治的话题了。

　　政策的主旨是将有关审查证明的权力交给居委会或业委会这样的基层群众自治组织，正如有关人士所言，“由他们通过调查、走访相关利害关系的业主后，决定是否允许住宅内开公司更合适，更贴近民情”。这样的考虑是符合社会发展趋势的。居委会是我国基层群众自治的一种形式，是社会主义国家政权的基础，也是人民当家作主管理社会的重要途径；业主委员会则是我国基层民主自治的新尝试。不论是理论研究者，还是决策者早已经认识到基层群众自治是一种实现安定和谐的重要途径。然而，问题是目前我国的这些基层群众自治组织是否成熟到了，可以自如担当起相关责任的时候。首先就业委会来说，且不说是不是所有的社区都成立了业主委员会，即便成立业委会的，其自治仅仅限于基于物权的物业管理，真正政治权力上的自治组织是居民委员会；再来看居委会，居委会是由本居住地全体有选举权的居民或居民代表选举产生，但在现实生活中大多数居委会同样受到居民参与度不足的制约，同时由于经费由政府拨付仍摆脱不了传统的浓厚政府行政色彩。就民宅商用而言，我们看到，居委会或业委会该如何界定利益关系的内涵，如何划定利害关系业主的范围，是上下左右邻居还是全体社区业主，如何监督居委会或业委会正确行使职责，如果居委会或业委会处置不公，是否有相应权利救济途径？等等。虽然我们看到有关人士表示，如果发现居委会、业委会未征得业主同意，不严格履责而导致出具虚假证明文件，工商在查实后将撤销企业登记，但没有说明负有责任的居委会或业委会有何处罚措施，这似乎在权力义务上有所失衡。

　　解决上述问题，发挥好民宅商用的积极作用，促进基层群众自治、维护社会安定有序，不是工商部门单打独斗的事情，这需要有关各方不断研究、相互沟通及时完善细化有关法律政策；同时，基层群众自治组织是否能承担权力下放之重，还需要每个作为居民的“我们”积极参与、共同努力，使基层群众自治组织能更强有力的承担起应有职责。
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