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整改期物管费该谁交 律师：普通质量问题业主交
      来源:扬子晚报   2007年12月06日 11时08分 
   [ 相关资料 ] 　主题分类: 土地房产 
　“物管费”相关资料：新闻动态　法规文件　典型案件　论文文献
 
　　[编者按] 想收房吗，请先交物管费！如今，不少小区在商品房交付时，一般都要求业主先提前交纳一年或半年的物管费，否则就不给新房钥匙，不予办理交付手续。这样一来，假如房子没什么问题也就算了，反正物管费迟早都是要交纳的。但一旦房子出现了一些问题，业主拒绝收房要求整改后，这期间的物管费又该谁来“买单”呢？本期服务网，我们将介绍此类纠纷，为大家举案说法；同时，邀请专业律师为大家解读南京市去年年底刚出台的《前期物业服务合同》关于物管费交纳的几大问题。

　　【案情回放】 未达交付标准，业主拒交物管费

　　盛先生去年1月与某开发商签订了一份商品房买卖合同，合同约定：开发商应当于去年12月31日前交付房屋，而盛先生则应当自房屋交付之日的次月起缴纳物业管理费。到了去年12月，开发商通知盛先生前去收房。验房时，他却发现房子存在墙体空鼓、内墙开裂、卧室渗水等诸多问题。盛先生拒绝收房，并要求开发商整改。此后，长达半年时间内，开发商进行的整改始终未能达到盛先生的要求，因此盛先生一直未收房。开发商则认为盛先生无正当理由拒不收房，属于违约，要求盛先生收房并支付从今年1月至今的物业管理费。对此，盛先生断然拒绝。

　　经过协调，盛先生和开发商共同委托当地的房屋安全鉴定处对房屋质量和安全进行鉴定。该机构经鉴定后出具了鉴定报告，报告显示盛先生所购房屋的卧室与客厅钢筋砼现浇板裂缝属结构性裂缝，会造成主钢筋锈蚀，砼碳化，承载能力削弱，存有安全隐患。盛先生据此认为开发商交付的房屋不符合交付条件，自己无需支付物业管理费。开发商则对该鉴定结果不予认同，坚持要求盛先生收房并缴纳物业管理费。

　　【律师点评】 整改期物管费应由开发商承担

　　江苏南京天煦律师事务所田宏主任律师指出，《南京市物业管理办法》第二十七条规定，建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

　　本案中，由于盛先生与开发商签订的买卖合同已经约定前期物业管理费从房屋交付之日的次月起支付，因此，盛先生是否应当支付从今年1月至今的物业管理费取决于开发商

　　是否在去年12月交付房屋。从表面上看，开发商已在12月通知盛先生收房，似乎已履行了交付房屋的义务，但是在房屋买卖中，开发商不但应当按照合同约定的时间交付房屋，更担有交付符合合同约定的房屋的义务，以保证交付的房屋不存在基本的质量瑕疵、适于居住。

　　由于双方委托的房屋安全鉴定机构具有鉴定资质，开发商也无法证明其鉴定程序不合法，所以该机构作出的鉴定结论应予以采信，并足以证明开发商交付的房屋存有严重的安全问题，不适于居住，应当认定开发商并未在去年12月交付房屋。因此，从今年1月至今的物业管理费应当由开发商承担。

　　【律师提醒】 普通质量问题，整改期物管费得业主交

　　很多购房者有这样的想法：开发商交付的房子只要有质量问题，就说明他们未按合同约定交房，自己就有权拒收；在收房前是不用支付物管费的。其实这是不对的，因为购房者能否拒收关键在于房屋质量问题的程度如何。如果只是通过一般的整改就可解决的普通质量问题，并不是主体质量问题或影响到正常的居住使用的话，依然可以视为房屋符合合同约定的交付条件，那么购房者应当收房并承担包括整改期间的物管费。因此如果怀疑房屋有质量问题的话，建议最好请具有资质的房屋鉴定机构对房屋质量进行鉴定，再根据鉴定报告采取相应的对策，而不要简单地拒绝收房。

　　另外，在收房时还会出现的情况是购房者由于出差或收信地址有误而没有收到交房通知书，这种情况按有关规定如果购房者在合同约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
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