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广州法院出新招：房价疯涨 开发商毁约需赔上涨差价 |
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来源:新快报 余亚莲 吕婧 穗法宣 2008年01月24日 09时01分
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房价疯涨，开发商后悔了，要与业主解除《认购书》，宁赔双倍定金也不卖房了，小业主们苦等数月，却等来两个最坏的结果：开发商的毁约和又涨价了的房子。昨日（1月23日），广州市中级人民法院针对这种新型案例“出招”，开发商极端恶意捂盘的，最高可判赔偿买房者全部的上涨差价。
据广州中院介绍，随着房价疯涨，开发商撕毁《认购书》是2007年至2008年房地产审判的新动态。2006年7月，就发生了广州某开发商状告准业主，要求解除《认购书》的事情，当时，开发商宁愿退还万元定金也不肯卖房子。但准业主们认为，即使双倍退还定金也难抵其所受损失，他们拿着同样的钱已经买不到同样的房子了。
那么，《认购书》有没有法律效力？楼价上涨后，开发商单方面撕毁《认购书》，准业主们还能买那套“下了定”的房子吗？如果要解除《认购书》，准业主们所受的损失又该怎样补偿？
昨日，广州中院房产庭副庭长赵云川给出答案。据其介绍，法院在处理这类案件时，会仔细甄别是开发商极端恶意的捂盘，还是正常的违约行为。赵云川说，如果开发商是非常明显的、极端恶意的“捂盘”，最高可判开发商将房价上涨的部分全部赔给买房人。
一般情况下，法院则会判开发商返还双倍定金，如果是住宅，另行赔偿上涨差价的20%-30%；非住宅，则赔偿上涨差价的10%。赵云川表示，具体的赔偿金额还要看具体案情，房价涨幅、定金多少、自住还是投资等都会成为考量的因素。
法院确认三大处理原则
原则一确认《认购书》有效
目前，这类案件有三种情况：首先是一种“投石问路”的官司，开发商想反悔，就以签订《认购书》时尚未取得预售许可证为由，起诉准业主，请求法院判《认购书》无效。
赵云川说，对于这种官司，一旦法院判无效，开发商就将更加理直气壮地反悔了。法院认为，《认购书》是有效合同，双方均应切实履行，如上述案子，法院最终就判“《认购书》有效”。
原则二无法强制开发商卖房
第二种官司是购房人起诉开发商，要求开发商继续履行《认购书》并与其签订正式的《房屋买卖合同》。
对于这种官司，法院认为，《认购书》并不意味着双方的买卖关系已经建立，买卖合同的签订必须是双方自愿，法院不可能强制开发商把房子卖给谁，“这种情况情理上可以理解，但法律上不能实现”，开发商如果实在不愿签合同，法院强行“拉郎配”，把房子判给准业主会产生诸多后遗症，例如房屋按什么标准交付、怎么收管理费等都会产生问题。
虽然法院不能把房子判给准业主，但《认购书》依旧是有效的，开发商单方撕毁《认购书》是典型违约行为，应承担相应违约责任。
原则三视具体情况定赔偿损失
第三类案件就是购房人不要房子了，要开发商赔偿损失。法院表示，赔偿标准最难确定，一方面要足以让开发商不再继续这种违约行为，另一方面又要考虑到《认购书》与《购房合同》不一样，而且大多数购房人只交付了很少的定金，要开发商赔太多也不合理。
法院在处理这类案件时，会仔细甄别是开发商极端恶意的捂盘，还是正常的违约行为。
案例剖析一：开发商反悔称认购无效 法院判《认购书》有效
2005年7月10日，24岁的陈先生与某开发商签订了《楼宇认购书》，约定陈购买海珠区某小区住宅一套。当日，陈建新支付定金1万元，据《认购书》规定，开发商在取得预售证7天内，陈建新付清首期房款，双方签署《商品房买卖合同》。
但直到2006年4月，该楼盘仍未取得商品房预售许可证。眼看快一年了，房价又飞涨。
与此同时，包括陈先生在内的50多位购房者都收到了该楼盘工作人员打来的电话，要求与他们解除认购，并表示愿意双倍赔付定金。但在这个时候，原来售价5000元/平方米的房子，现在已经涨到了7500-8000元/平方米了。
2006年6月6日，开发商突然率先向海珠区法院起诉陈先生，要求确认《认购书》无效。开发商的理由是，认购书是商品房预售行为之一，没有预售证就预售违反了法律规定，所以是无效合同。
海珠区法院驳回开发商请求，开发商上诉，广州中院二审认为，陈建新与开发商签订的《认购书》为商品房买卖的预约合同，是独立的合同，完全符合预约合同的法律特征，应该视为有效。
案例剖析二：准业主告开发商要房子 法院判开发商违约
市民肖先生也是在2005年7月与某开发商签订了《楼宇认购书》，约定购买海珠区某小区住宅一套，当日交纳定金1万元。2006年4月，肖先生收到解除认购合同的通知书，遇到了和陈先生同样的问题。
直到2007年的3月20日，肖先生查到开发商已办好了预售许可证，一再催促，要求签订正式购房合同，但开发商单方面向肖先生提出，要求增加房价10%，否则就会在2007年4月1日之后，将肖先生认购的房屋另行出售给他人。为此，没有答应开发商要求的肖先生一怒之下将其告至法院，要求法院判令开发商按照《认购书》约定，继续与其签订《商品房买卖合同》。
广州中院终审认为，合同的内容需由双方协商一致，遵从当事人自愿，法律不能强制当事人签订合同，因此驳回了肖先生的诉讼请求。但法院同时表示，开发商也确实违约了，肖先生可以另行起诉，要求开发商承担相应的违约责任。
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